Defectos en al construcción: tipos y relevancia jurídica

La Ley distingue entre 3 tres tipos básicos de defectos o vicios de la construcción:
1- Defectos o vicios que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
2- Defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio.
3- Defectos que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio.
El artículo 3 de la Ley Orgánica de Educación, determina las exigencias técnicas de la edificación relativas a funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Los defectos descritos en el apartado número uno tienen relación con la seguridad estructural del edificio. La habitabilidad del edificio tiene relación con la salubridad y estanqueidad en el interior del edificio; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; o cualquier otro aspecto funcional de los elementos constructivos o de las instalaciones de un edificio.
Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (6 de mayo de 2000), el daño material en el proceso de edificación (vicio o defecto constructivo) tuvo su amparo legal en el art. 1591 del Código Civil, o mejor dicho, en la profusa jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, interpretando extensivamente este precepto, creó el concepto de responsabilidad por ruina, con la única intención de tutelar y proteger los intereses de los adquirentes de un inmueble, y así, de forma impropia, se fue dando un nuevo contenido normativo al art. 1591 para la defensa de los intereses de los adquirentes de una vivienda, o edificio en general, ante la indudable laguna legal.
El concepto de ruina no se circunscribe al derrumbamiento material de un inmueble, sino a cualquier vicio constructivo que, por exceder de imperfecciones corrientes y ser, por ello mismo, de difícil corrección merezca la calificación de grave. En este sentido debemos citar, a título de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de marzo de 1998 como expresión del concepto de ruina que de forma evolutiva ha ido consolidando la jurisprudencia.
“…el concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional que alcalza o bien a toda la construcción o bien a parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes. La doctrina de esta Sala es reiterada: lo que expresaron las sentencias de 4 de abril de 1978 y 8 de junio de 1987 se ha venido repitiendo una y otra vez, el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento del edificio, para comprender en él a aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que, por exceder de imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio. Lo que significa que la ruina funcional configura una auténtica violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto de arruinamiento total o parcial de la obra hecha, tal como dijo la sentencia de 1 de febrero de 1988 y en el mismo sentido, la de 6 de marzo de 1990; y como añaden las de 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 15 de octubre de 1990, 31 de diciembre de 1992, 25 de enero de 1993 y 29 de marzo de 1994, se extiende a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato”.
El concepto jurisprudencial de ruina no es una figura jurídica arcaica, desterrada por la aún joven Ley de Ordenación de la Edificación. No olvidemos que esta Ley comienza a andar en mayo de 2000, por ello, los usuarios de todas aquellas edificaciones proyectadas y construidas con anterioridad a esta fecha estarán bajo el amplio régimen de protección y amparo que encierra el término ruina funcional.
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