Reclamaciones por defectos en la construcción: legitimación del presidente de la comunidad

LEGITIMACIÓN ACTIVA.- El artículo 17 L.O.E. concede acción a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división.
La legitimación activa en edificios en régimen de propiedad horizontal recae en el presidente de la comunidad de propietarios, ya que de conformidad con el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, “el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten”. Por tanto, en reclamaciones de defectos o vicios constructivos amparados en la L.O.E. que afecten a elementos comunes deberán los propietarios acordar en Junta General el ejercicio de acciones, siendo el presidente su representante legal, con capacidad suficiente para otorgar poderes a favor de abogados y procuradores y ostentar la representación en juicio. Ahora bien, el Tribunal Supremo ha extendido la legitimación activa del presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones de responsabilidad por vicios constructivos que afectan a elementos privativos, entendiendo que el voto favorable en junta general del propietario afectado constituye un apoderamiento individualizado a favor del presidente.
LEGITIMACIÓN PASIVA.- A excepción de los defectos de terminación o acabado que responde únicamente el constructor, el resto de los daños podrán ser imputables al promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución de obra de conformidad con su esfera de responsabilidad. Estos agentes responden directamente o a través del instituto de responsabilidad por hecho ajeno. De este modo, el constructor responde de las acciones del subcontratista y de las deficiencias de los productos adquiridos y utilizados por él en la obra; el director de obra que ejecuta un proyecto ajeno responde de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto. Por tanto, debemos diferenciar la acción directa del usuario/perjudicado por el defecto constructivo, de la acción de regreso interna entre los agentes partícipes en el proceso de edificación contra el responsable último del daño causado.
El artículo 17 L.O.E., siguiendo con la misma línea doctrinal sobre el art. 1591 del Código Civil, determina que la responsabilidad civil será exigible de forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como de las personas por las que se deba responder, como anteriormente expusimos. Cuando sea imposible individualizar la causa de los daños materiales o quedase probada la concurrencia de culpas sin poderse precisar el grado de participación de los agentes, la responsabilidad será SOLIDARIA. No obstante, el promotor siempre responde solidariamente de las acciones de todos los agentes intervinientes en la construcción ante los adquirentes de la edificación por los vicios constructivos, con independencia de la acción de regreso o repercusión que él pudiera ejercitar contra el causante del daño.
Son causas de exoneración de responsabilidad los daños ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
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